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Praxisübernahme: Vorsicht beim Abschluss von Mietverträgen

Viele Mietverträge berücksichtigen nicht die Anforderungen für Betrieb einer Arztpraxis.

RA Stirnweiß, Schmid, Burkhardt
16.06.2015

Bei der Praxisabgabe stellen auch gemietete Praxisräume einen Vermögenswert einer Arztpraxis dar, sie bilden die Grundlage für die Ausübung der ärztlichen Tätigkeit nach dem Praxisverkauf und binden den für das Überleben der Arztpraxis notwendigen Patientenstamm. Der Anmietung der Praxisräume kommt daher erhebliche Bedeutung nach dem Praxiskauf für die weitere Entwicklung einer Arztpraxis zu. 


Viele der geläufigen Mietverträge berücksichtigen die besonderen Anforderungen, die sich aus dem Betrieb einer Arztpraxis ergeben, jedoch zu wenig. Kommt es nach der Praxisübergabe zum Streit mit dem Vermieter, wird der Praxiskauf schnell zu einer existenzbedrohende Situation. Umso wichtiger ist es, bereits bei Abschluss des Mietvertrags die für die beabsichtigte Nutzung maßgeblichen Gesichtspunkte gegenüber dem Vermieter anzusprechen und soweit möglich im Mietvertrag zu regeln, was unbedingt auch bei Arztpraxis Neugründungen zu berücksichtigen ist.

Parteien des Mietvertrags
Um Probleme mit dem Vermieter bei der Aufnahme oder dem Ausscheiden von Praxispartnern und dem Praxisverkauf zu vermeiden, sollte bereits der Frage, wer Partei des Mietvertrags ist, Aufmerksamkeit geschenkt werden. Werden die Praxisräume von einer Gemeinschaftspraxis, einer Praxisgemeinschaft oder einem Medizinischen Versorgungszentrum MVZ angemietet, sollte darauf geachtet werden, dass die die Arztpraxis betreibende Gesellschaft und nicht die einzelnen Ärzte Vertragspartei des Mietvertrags sind.

Dies hat den Vorteil, dass in den Fällen, in denen ein Arzt beim Praxisverkauf aus der Praxis ausscheidet oder ein neuer Arzt beim Praxiskauf einsteigt, nicht die Zustimmung des Vermieters für den Wechsel eingeholt werden muss. Für eine Einzelpraxis besteht diese Möglichkeit nicht. Hier ist der einzelne Arzt Partei des Mietvertrags. Die Aufnahme eines weiteren Arztes oder die Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft BAG bedarf daher, sollte im Mietvertrag nichts anderes geregelt sein, der Zustimmung des Vermieters. Dies kann die Aufnahme neuer Partner erschweren.

Ist eine Ausweitung der beruflichten Tätigkeit geplant oder jedenfalls nicht ausgeschlossen, empfiehlt es sich deshalb, in den Mietvertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach der Mieter berechtigt ist, auch eine berufsrechtlich zulässige Kooperation, wie eine Gemeinschaftspraxis, Praxisgemeinschaft oder ein Medizinisches Versorgungszentrum, auszuüben. In diesem Zusammenhang ist auch klarzustellen, wie sich die Aufnahme eines weiteren Arztes auf das Mietverhältnis auswirkt, insbesondere wer Vertragspartner wird.

Gleiches gilt für den Fall des Praxisverkaufs. Der Mietvertrag sollte die Möglichkeit vorsehen, dass der Mieter oder seine Erben dem Nachfolger die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übertragen dürfen.

Vertragslaufzeit
Bei der Vertragslaufzeit gilt es zwei Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Zum einen benötigt der Arzt Planungssicherheit, das heißt einen Zeitraum, innerhalb dessen eine Kündigung durch den Vermieter nicht zu befürchten ist. Dies spricht für eine lange Vertragslaufzeit. Auf der anderen Seite führt eine lange Vertragslaufzeit dazu, dass sich der Arzt für den vereinbarten Zeitraum nicht vom Vertrag lösen kann, was gerade dann, wenn sich die wirtschaftlichen Erwartungen des Arztes nicht erfüllen, zu Problemen führen kann.

Dieses Dilemma lässt sich am besten dadurch lösen, dass mit dem Vermieter ein bestimmter Zeitraum vereinbart wird, innerhalb dessen eine Kündigung des Mietvertrags nach dem Praxiskauf ausgeschlossen ist (Festmietzeit). Gleichzeitig sollte der Mietvertrag dem Arzt das Recht einräumen, das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit um einen vereinbarten Zeitraum zu verlängern (Optionsrecht). Dies ermöglicht es dem Praxismieter, nach Ablauf der Festmietzeit das Vertragsverhältnis nach Bedarf zu beenden oder um die vereinbarte Zeit zu verlängern.

Praxisschilder
Der Arzt ist darauf angewiesen, im Außenverhältnis auf die berufliche ärztliche Tätigkeit hinzuweisen. Im Mietvertrag sollte daher die Berechtigung des Mieters enthalten sein, durch geeignete Praxisschilder auf seine Tätigkeit hinzuweisen. Über dieses die aktuelle berufliche Tätigkeit betreffende Hinweisrecht hinaus empfiehlt es sich, auch schon im Mietvertrag zu regeln, dass der Arzt bei Verlegung seines Praxissitzes die Möglichkeit erhält, auf einem Schild am bisherigen Praxissitz für eine bestimmte Dauer auf seinen neuen Praxissitz hinzuweisen.

Konkurrenzschutz
Vor allem bei Praxisobjekten, die von mehreren Ärzten genutzt werden, können sich Probleme ergeben, wenn der Vermieter im gleichen Gebäude Räumlichkeiten auch an andere Ärzte vermietet. Diese Probleme werden vermieden, wenn vereinbart wird, dass es dem Vermieter untersagt ist, im gleichen Haus an Ärzte der gleichen oder einer verwandten Fachrichtung zu vermieten.

Rückbauverpflichtungen
Oft ist es erforderlich, an den Räumlichkeiten bauliche Veränderungen vorzunehmen. Hierbei gilt es zu beachten, dass bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters möglich sind. Eventuelle Umbaumaßnahmen sollten daher möglichst vorab mit dem Vermieter besprochen und geregelt werden.

Des Weiteren ist zu bedenken, dass sich mit fortschreitender Mietzeit die Notwendigkeit für weitere Umbaumaßnahmen ergeben kann. Es empfiehlt sich daher, in den Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Vermieter zu weiteren Umbaumaßnahmen seine Zustimmung dem Grundsatz nach erteilen muss beziehungsweise diese nur aus wichtigem Grund vermeiden kann.

Schließlich ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu berücksichtigen, dass vom Mieter vorgenommene Veränderungen an den angemieteten Räumlichkeiten im Regelfall beim Auszug wieder entfernt werden müssen. Dies kann gerade bei einer späteren Veräußerung der Arztpraxis zu Problemen mit den Erwerbern führen. Auch hierzu sollte der Mietvertrag eine Regelung treffen. Hier bietet sich eine Formulierung an, wonach der Arzt zum Rückbau nicht verpflichtet ist.

Zulassung als Vertragsarzt
Zuweilen ist es so, dass der die Räume anmietende Arzt noch nicht die Zulassung zur vertragsärztlichen Tätigkeit hat. Dies kann problematisch werden, wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist, die Kassenärztliche Vereinigung jedoch nicht die entsprechende Zulassung erteilt. Für diesen Fall sollte der Mietvertrag unter die Bedingung gestellt werden, dass die Zulassung des Arztes erfolgt.

Berufsunfähigkeit
Eine etwaige Berufsunfähigkeit gibt dem Arzt kein Recht, den Praxismietvertrag zu kündigen. Dies kann dazu führen, dass der Arzt die Miete für die Praxisräume weiter zu entrichten hat, ohne diese nutzen zu können. Bei befristeten Mietverhältnissen ist daher darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem Arzt das Recht einräumt, im Fall der Berufsunfähigkeit zu kündigen. Andernfalls bliebe die Möglichkeit, die Praxisräume unterzuvermieten, hierzu ist allerdings regelmäßig die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Ein jedes Mietverhältnis weist seine Besonderheiten auf, die im Einzelfall geprüft und interessengerecht geregelt werden sollten. Dies sollte aber nicht den Blick darauf verstellen, worum es beim Abschluss eines Mietvertrags geht, nämlich einen ausgewogenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters zu schaffen. Der beste Mietvertrag nützt wenig, wenn sich eine Partei bei dem Praxiskauf oder Praxisverkauf übervorteilt fühlt und es infolgedessen zu ständigem Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt. Weitere Infos in unserem Arztbörsen Magazinteil.

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