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Vorsicht bei Praxismietverträgen im Rahmen der Praxisübernahme

Da im gewerblichen Mietrecht grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt ist höchste Vorsicht bei der Praxisübergabe geboten

RA Hans Jürgen Marx
05.09.2015

Beim Praxiskauf und Praxisvekauf sind Artpraxis Mietverträge eine außerordentlich schwierige Angelegenheit mit einer Vielzahl von gefährlichen vertragsrechtlichen Fallstricken, die immer noch von vielen Ärzten unterschätzt werden. Dies kann zu unabsehbaren finanziellen Konsequenzen beim Praxis kaufen oder Praxis verkaufen führen. 


Nach der Praxisabgabe werden Praxismietverträge in der Regel langfristig mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Bei einer durchschnittlichen monatlichen Praxismiete in Höhe von 1.000 Euro begründet der Arzt im Rahmen der Praxisübernahme bei Unterzeichnung eines solchen Praxismietvertrages Verbindlichkeiten in Höhe von mindestens 120.000 Euro (1.000 Euro x 12 Monate x 10 Jahre) zuzüglich Nebenkosten, ohne dass dies den meisten Ärzten in diesem Moment bewusst ist.

Erschwerend kommt beim Arztpraxis kaufen hinzu, dass anders als im Wohnmietrecht, welches eine Vielzahl von Schutzvorschriften für den Mieter enthält, im gewerblichen Mietrecht grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt und daher jede der Vertragsparteien und dabei insbesondere der Vermieter berechtigt ist, den Mietvertrag für ihn einseitig begünstigend auszugestalten, so dass höchste Vorsicht geboten ist.

Diese auf den ersten Blick nachteilige Rechtslage hat aber auch den entscheidenden Vorteil, dass der Arzt bei der Praxisübergabe die Möglichkeit hat, diesen vertraglichen Gestaltungsspielraum zu seinen Gunsten zu nutzen, insbesondere bei einer Arztpraxis Neugründung.

Verlängerungsoptionen nach dem Praxiskauf einbauen
Wie eingangs ausgeführt, werden Praxismietverträge in der Regel mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren fest abgeschlossen. Diese feste Mindestlaufzeit, innerhalb derer die ordentliche Kündigung des Vertragsverhältnisses in der Regel ausgeschlossen ist, ist für den Arzt auch elementar wichtig, da dieser aufgrund der meist zuvor getätigten erheblichen Investitionen auch einen Schutz vor vorzeitiger Vertragsbeendigung benötigt.


Zu beachten ist hier jedoch, dass nach Ablauf dieser vertraglich vereinbarten Mindestlaufzeit der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen, was den Interessen des Arztes erheblich zuwider laufen kann. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, zusätzlich zu einer festen Mindestlaufzeit von in der Regel 10 Jahren möglichst viele einseitige Optionen von jeweils fünf Jahren in den Mietvertrag einzubauen, durch die es der Arzt in der Hand hat, ob und wie lange das Mietverhältnis letztlich fortgesetzt wird.

Diese einseitigen Optionen haben zum einen den großen Vorteil, dass dadurch der Arzt seinen Standort und damit seine Existenz gegebenenfalls bis zu seinem Ruhestand absichern kann. Zudem können diese einseitigen Optionsrechte im Falle einer Praxisabgabe Gold wert sein. Im Falle einer Praxisverkaufs ist der Vermieter in der Regel nicht bereit, einen komplett neuen Mietvertrag mit dem Praxisübernehmer abzuschließen, sondern erteilt in der Regel lediglich die Zustimmung zum Eintritt des Praxisübernehmers in den bisherigen Mietvertrag zu gleichen Konditionen.

Der Arzt hat indes im Rahmen des Praxiskaufs ein großes Interesse daran, möglichst langfristig am Standort der Praxis zu bleiben. In der Regel werden daher Praxen, bei denen ein langfristiger Mietvertrag mit vielen einseitigen Optionen für den Mieter besteht, zu einem deutlich höheren Kaufpreis verkauft, als dies bei Arztpraxen ohne entsprechende Optionen der Fall ist.

Rücktrittsklausel nach der Praxisübernahme nicht vergessen
Aufgrund der hohen Verbindlichkeiten, die mit dem Abschluss des Mietvertrages verbunden sind, muss dringend darauf geachtet werden, dass alle eventuellen Unsicherheitsfaktoren, die den Bestand des Mietvertrages gefährden können, berücksichtigt werden. Falls zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Finanzierung oder die Kassenzulassung noch nicht hunderprozentig sicher sein sollten, müssen entsprechende Rücktrittsrechte in den Praxismietvertrag aufgenommen werden.

Fertigstellungstermin garantieren lassen
Besondere Vorsicht ist bei noch nicht fertig gestellten Praxisräumen geboten. Die Erfahrung zeigt, dass vorgesehene Fertigstellungstermine häufig überzogen werden, was für den Arzt, der sich auf den zugesagten Fertigstellungstermin verlassen muss und eventuell schon entsprechende Dispositionen getroffen hat (z. B. Personal eingestellt), fatale Folgen haben kann.

Um dies zu vermeiden, sollte sich der Arzt den Fertigstellungstermin auf jeden Fall schriftlich zusichern und sich auch ein Rücktrittsrecht für den Fall des Überschreitens dieses zugesicherten Fertigstellungstermins einräumen lassen. Zudem empfiehlt es sich, eine Vertragsstrafenklausel in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Vermieter dazu verpflichtet, für jeden Tag des Überschreitens des zugesagten Fertigstellungstermins einen pauschalen Schadenersatzbetrag zu zahlen. Die Erfahrung zeigt, dass insbesondere bei den Verträgen, bei denen eine Vertragsstrafenklausel enthalten ist, der Fertigstellungstermin in der Regel eingehalten wird.

Vorsicht bei Rückbauverpflichtungen
Nach der Rechtsprechung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, im Falle des Auszugs aus den Mieträumen den Zustand wieder herzustellen, den er bei Einzug in die Mietsache vorgefunden hat. Im Falle der nachträglichen Verlegung von Leitungen und durchgeführten Installationen würde dies bedeuten, dass der Arzt sämtliche Leitungen und Installationen bei seinem Auszug entfernen müsste, was mit erheblichen Kosten verbunden wäre. Um dies zu vermeiden, sollte daher unbedingt eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufgenommen werden, wonach bei Auszug des Mieters die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht verlangt werden kann.

Nachmieterklausel beachten
Im Falle einer späteren Praxisveräußerung tritt häufig die Situation auf, dass der Vermieter nur gegen eine entsprechende Abstandszahlung bereit ist, den Praxisübernehmer als neuen Vertragspartner zu akzeptieren. Im Extremfall kann dies sogar dazu führen, dass der gesamte Praxisverkauf an diesem Punkt scheitert, da der Vermieter rechtlich nicht dazu verpflichtet ist, den Praxiskäufer in das bestehende Mietverhältnis eintreten zu lassen, bzw. mit diesem einen neuen Praxismietvertrag abzuschließen. Aus diesem Grunde sollte darauf geachtet werden, eine so genannte Nachmieterklausel, durch welche der Vermieter den Praxisübernehmer als Nachmieter akzeptieren muss, in den Vertrag mit aufzunehmen.

Haftungsbegrenzung bei Ausscheiden
Das Ausscheiden eines Partners aus einer Berufsausübungsgemeinschaft oder einer Praxisgemeinschaft führt nicht automatisch dazu, dass der ausscheidende Partner auch aus dem Mietverhältnis als Vertragspartner ausscheidet. Er ist vielmehr darauf angewiesen, dass der Vermieter ihn aus dem Mietvertrag entlässt, falls keine anders lautende Regelung in dem Mietvertrag enthalten ist.

Im Extremfall kann dies dazu führen, dass der ausscheidende Partner bis zur endgültigen Beendigung des Mietverhältnisses noch viele Jahre von dem Vermieter für den Mietzins der Praxisräume in Anspruch genommen werden kann und sich dadurch einem enormen Haftungsrisiko aussetzt. Bei der Vertragsgestaltung sollte daher unbedingt eine Haftungsbegrenzung für ausscheidende Partner vereinbart werden.

Fazit für die Praxisübergabe
Der vorliegende Beitrag der Praxisbörse kann selbstverständlich nur einen Bruchteil der möglichen Fallstricke bei der Praxisübernahme darstellen. Die aufgeführten Probleme dokumentieren dabei jedoch deutlich, dass es sich bei Praxismietverträgen um eine außerordentlich komplizierte Materie handelt, bei der fachkundige Beratung in rechtlicher Hinsicht unerlässlich ist. Beispiele aus der Vergangenheit haben gezeigt, dass die Kosten einer Vertragsgestaltung durch einen Experten deutlich niedriger sind als die Kosten eines langwierigen Rechtsstreites mit dem Vermieter aufgrund eines einseitig von dem Vermieter diktierten Praxismietvertrages.

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